Máte nový byt, dům nebo pozemek a chcete vědět, kdy a jak platit daň z nemovitosti? Nebo naopak prodáváte a zajímá vás daň z prodeje (a jak se z ní osvobodit)? Máme pro vás odpovědi.
Máte nemovitost = platíte daň z nemovitých věcí
Začneme daní, kterou do 31. května musí zaplatit každý majitel domu, bytu i pozemku. Osvobodit se z ní bohužel nejde. Je to daň z nemovitých věcí (neboli daň z nemovitosti).
Kolik zaplatíte na dani z nemovitosti?
Její výše závisí na velikosti a druhu nemovitosti i dalších faktorech, třeba na počtu obyvatel v obci. Ty jsou vyjádřené koeficienty, které výši daně upravují. Dobrá zpráva je, že při elektronickém podání daňového přiznání se její výše spočítá automaticky po vyplnění nutných údajů.
Daňové přiznání: kdy podat a koho se týká
Termín daňového přiznání pro daň z nemovitých věcí je 31. ledna.
Musíte ho podat, pokud jste v předcházejícím roce:
- koupili, zdědili, dostali darem nebo jinak získali novou nemovitost
- získali stavební povolení nebo došlo k zahájení výstavby či ke kolaudaci
- začali jste nemovitost používat k podnikání
- udělali jiné úpravy, jak např. změnu výměry pozemku
Pokud nemovitost vlastníte víc let a nic z výše uvedeného pro vás neplatí, daňové přiznání podávat nemusíte. Stačí, když do 31. května daň splatíte. Kdo platí vyšší daň než 5 000 Kč, platí ji ve dvou splátkách 31. května a 31. listopadu.
Co se ještě hodí vědět?
- Daň se platí na celý rok dopředu a nevrací se, ani když během něj nemovitost prodáte.
- U manželů, kteří spoluvlastní, může přiznání podat jen jeden.
- Spoluvlastníci si můžou zvolit zástupce, který podá přiznání za všechny, nebo ho může podat každý zvlášť a zaplatit poměrnou část daně.
- Kdo prodá nemovitosti ve více krajích, musí přiznání podat pro každý kraj zvlášť.
Jak podat daňové přiznání?
Nejjednodušší je to na portálu MOJE Daně. Na stránce elektronické formuláře vyhledejte Daň z nemovitých věcí a stáhnete si formulář. Finanční úřad vyplňte podle kraje, kde vaše nemovitost stojí, a vložte své osobní údaje. V dalších oddílech čerpejte z informací z katastru nemovitostí, které pro nemovitost platily k 1. lednu 2025.
Přiznání doporučujeme odeslat přes datovou schránku, ale můžete si ho i vytisknout a do 5 pracovních dnů podepsaný odnést na finanční úřad kraje, ve kterém se nemovitost nachází.
Prodáváte nemovitost = platíte daň z prodeje nemovitosti
Daň z prodeje nemovitosti je typická daň z příjmu, ke které je do 31. března nutné podat daňové přiznání. Její výše se počítá ze zisku. Pokud tedy prodáte nemovitost za méně, než jste ji koupili, žádnou daň neplatíte. Zároveň existuje několik způsobů, jak se dani vyhnout nebo ji snížit.
| (Prodejní cena nemovitosti) – (Kupní cena nemovitosti) = základ daně |
Pokud neznáte kupní cenu…
U zděděných nemovitostí, kupní cenu hledejte v rozhodnutí soudu o dědictví. Pokud jste ji dostali darem, bude potřeba znalecký posudek pro určení tehdejší ceny.
Kolik zaplatíte na dani z prodeje nemovitosti?
Záleží, jestli byl váš zisk větší nebo menší než 36násobek průměrné mzdy (pro rok 2025 je to 1 676 052 Kč). Veškerý zisk do této částky daníte sazbou 15 %. Jakýkoliv zisk nad tuto částku daníte sazbou 23 %.
__________________________________________________________________________________
Příklad pro rok 2025, když máte zisk 3 miliony:
3 000 000 Kč – 1 676 052 Kč = 1 323 948 Kč
| Daněná částka | Sazba | Daň |
| 1 676 052 Kč | 15 % | 251 407,8 Kč |
| 1 323 948 Kč | 23 % | 304 508, 04 Kč |
Celková výše daně je tedy:
251 407,8 Kč + 304 508, 04 Kč = 555 915,84 Kč
__________________________________________________________________________________
Jak daň z prodeje nemovitosti snížit?
Jelikož jde o daň z příjmu, můžete ji snížit, když v daňovém přiznání doložíte náklady. Patří mezi ně třeba:
- rekonstrukce a opravy
- provize realitní kanceláři
- inzerce nemovitosti (např. nafocení či webdesign)
- výdaje spojené s prodejem (např. vyklízení)
Jak na osvobození od daně z prodeje nemovitosti?
Existují i 3 výjimky, kdy se daň neplatí vůbec. Můžete jich docílit, pokud…
1) Splníte časový test
Tady záleží, jak dlouho nemovitost vlastníte. Lhůta pro osvobození od daně je jiná podle toho, zda jste nemovitost nabyli před rokem 2021 nebo až v roce 2021 či později.
| Nemovitost jste vlastnili před rokem 2021 | Nemovitost jste nabyli v roce 2021 či později |
| Výjimku z placení daně získáte 5 let po tom, co jste nemovitost získali do vlastnictví. | Výjimku z placení daně získáte 10 let po tom, co jste nemovitost získali do vlastnictví. |
Získáním do vlastnictví se rozumí den, kdy byl vložen návrh na vklad vlastnického práva do katastru nebo došlo k převodu družstevního bytu.
2) Bydlíte v nemovitosti 2 roky těsně před prodejem
V tomto případě je potřeba na adrese nemovitosti mít trvalé bydliště, které musíte doložit adresou v občanském průkazu, výpisy plateb za energie, bankovními převody nebo čestným prohlášením souseda. U manželů stačí, když podmínku splní jeden z nich.
Pozor – tato výjimka neplatí pro družstevní byty.
3) Peníze z prodeje investujete do vlastního bydlení
I u tohoto pravidla platí, že musíte před prodejem v nemovitosti bydlet. Peníze pak můžete využít ke koupi bytu, domu nebo i pozemku nebo klidně ke stavbě či rekonstrukci.
Je potřeba je investovat do 1 roku, ale můžete také doložit náklady 1 rok zpětně. Podmínkou je, že jediné nebytové prostory v nemovitosti, do které investujete, jsou sklep, komora nebo garáž.
U družstevních bytů toto pravidlo také platí, a to i pokud jste v bytě před prodejem nebydleli.
Shrnutí pro daň z nemovitosti a jejího prodeje
Daň z nemovitosti platí každoročně všichni majitelé nemovitostí, a to do 31. května. Pokud vlastníte nemovitost první rok nebo došlo v předchozím roce k zahájení stavby či jiným změnám, musíte k ní do 31. ledna podat i daňové přiznání.
Daň z prodeje nemovitosti platí každý, kdo nemovitost v předchozím roce prodal. Jde o klasickou daň z příjmů, tudíž se počítá ze zisku a daňové přiznání se podává 31. března. Lze si od ní odečíst náklady spojené např. s rekonstrukcí a prodejem. Také se dani můžete vyhnout splněním časového testu, pokud z prodeje financujete nové bydlení nebo pokud jste v nemovitosti bydleli předcházející 2 roky.