Vratná záloha, kauce na byt, jistota. Jakkoliv ji nazvete, je to jeden ze základních kamenů každého nájemního vztahu. Přesto se kolem ní točí pár nejasností, které dokážou znepříjemnit život pronajímatelům i nájemníkům. Pojďme si je vyjasnit a jednou provždy si říct, jak kauci nastavit, abyste měli klid v duši.
Co je to kauce?
Jde o vratnou částku, která se nejčastěji skládá při uzavření smlouvy o nájmu. Pronajímatele chrání před případnými škodami, nájemníkovi zas dává důvod platit včas a dobře o pronajatou nemovitost pečovat. Pronajímatel totiž z kauce může uhradit případné dluhy nebo škody, které mu vzniknou. Má to ale svá pravidla, která upravuje § 2254 občanského zákoníku.
Co může pronajímatel kaucí pokrýt?
- nesplacené nájemné nebo poplatky za energie
- náhradu škody na nemovitosti, která nespadá pod běžné opotřebení
- náklady na vyklizení nebo úklid, pokud nájemník neodevzdá byt v domluveném stavu
Bez jakékoli kauce tedy pronajímateli hrozí, že by tyto škody musel vymáhat soudně. Neznamená to ale, že může zacházet s kaucí libovolně – cokoliv z kauce uhradí musí písemně doložit (viz níže).
Jak vysoká může kauce být?
Zákon říká, že kauce nikdy nesmí přesahovat výši 3 měsíčních nájmů.
Nejčastější praxe bývají 1–2 nájmy. Záleží na poptávce v dané oblasti, na stavu bytu a ceně vybavení. U nájemníků, kteří nemůžou kauci uhradit naráz, můžete ve smlouvě domluvit platbu na splátky.
Pozor – kauce a pokuty se sčítají
Pokud máte ve smlouvě zakotvené pokuty, musíte podle toho přizpůsobit i výši kauce. Občanský zákoník říká, že součet kauce a smluvních pokut nesmí přesahovat 3 měsíční nájmy. Je tedy na vás, jak podmínky rozložíte, ale existuje jasná částka, kterou nesmíte překročit.
Jaká je lhůta na vrácení kauce?
Zákon uvádí, že pronajímatel vrací nájemci jistotu „při skončení nájmu.“ Aby měl pronajímatel šanci zdokumentovat stav bytu a případně vyúčtovat srážky, můžete nastavit ve smlouvě i delší lhůtu, např. na 30 dní po skončení.
Rozhodně ale nedoporučujeme stanovit delší dobu, než je nezbytně nutné – to lze v případě soudního sporu vyhodnotit jako omezování práv nájemce. Pamatujte také, že pokud v dané lhůtě kauci nevrátíte, může nájemce požadovat úroky z prodlení.
Úroky z kauce
Nájemce má také plné právo na úroky z jistoty za celou dobu, kdy ji má pronajímatel na účtu, byť to v praxi málokdo využívá. Jelikož výši úroků výslovně neupravuje žádný právní předpis, měl by pronajímatel dle § 1802 nového občanského zákoníku platit „obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy“. To může působit řadu nejasností, zvlášť když vezmeme v potaz, že se tato výše úroků mění v závislosti na aktuálních úrokových sazbách. Proto doporučujeme si výši úroků z kauce prostě ve smlouvě ukotvit předem, aby byla přijatelná pro obě strany.
Nejčastější problémy a jak je řešit:
Nejasnosti se složením kauce
Tomuto problému můžete předejít jednoduše. Při předání vždy vystavte pro obě strany doklad s přesným datem a složenou částkou a ten si pečlivě uschovejte.
Spor o skutečný stav bytu
Zde platí, že čím víc toho specifikujete ve smlouvě, tím lépe. Ideálně smlouvu doplňte předávacím protokolem s detailním popisem nebo rovnou s fotodokumentací stavu pronajímané nemovitosti. Zároveň stojí za to si ve smlouvě definovat, jaké škody už nespadají pod běžné opotřebení.
Spor o výši vzniklé škody
Pronajímatel nesmí kauci využívat dle libosti. Cokoliv z kauce zaplatí musí doložit nájemci spolu s veškerou dokumentací. To znamená přiložit vyúčtování nedoplatků (v případě energií), soupis škod, faktury a účtenky (v případě oprav) nebo výpis období, kdy nedošlo k platbě nájemného. Vše komunikujte písemně oficiální formou.
Neoprávněné držení kauce ze strany pronajímatele
Jestli nájemce kauci nedostane v den skončení nájmu (nebo do data ve smlouvě), náleží mu úroky z prodlení. Měl by nejprve poslat písemnou výzvu a pokud ani to nevyjde, je na místě konzultace s advokátem.
Shrnutí ke kauci
Takže až příště budete řešit kauci při pronájmu, pamatujte pár snadných pravidel. Platí se z ní dlužné nájemné a poplatky nebo škody na nemovitosti. Může být vysoká max. jako 3 nájmy a vrací se při skončení nájmu (pokud ve smlouvě neuvedete jinak). Aby s ní bylo co nejméně nejasností, vystavte doklad o jejím předání a udělejte důkladnou dokumentaci stavu bytu při předání. A kdykoli z ní pronajímatel něco platí, musí to písemně vyúčtovat.
Kdybyste si přeci jen nebyli ohledně kauce jistí, řešili problém nebo chtěli mít smlouvu na 100 % ošetřenou, kontaktujte naše právní specialisty, kteří vám vždy rádi pomůžou.