Je spousta věcí, kterými jsou nemovitosti specifické. Jednou z nejpodstatnějších jsou různé formy jejich vlastnictví, které mají obrovský vliv na cenu i na to, jak s nimi můžete nakládat. Každá má svoje specifická pravidla a omezení, o kterých by měli mít přehled všichni, kdo o koupi nemovitosti uvažují. Pojďme mrknout na krátký přehled druhů vlastnictví nemovitosti, od výlučného po družstevní. Ať zjistíte, který je ideální právě pro vás.
Osobní neboli výlučné vlastnictví
Nejčastější, nejžádanější… a samozřejmě bývá nejdražší. Výlučné vlastnictví,kdy nemovitost má jednoho vlastníka, vzniká zápisem v katastru. Majitel je v zákonných mezích svým vlastním pánem, nikomu se nezodpovídá a může nemovitost kdykoli:
- prodat
- pronajmout
- rekonstruovat
- dát do zástavy
- ručit s ní, když si bere další hypotéku
- uvalit na ni věcné břemeno
Výjimkou jsou byty v domě s 5 a více jednotkami, které vlastní 3 nebo více různých vlastníků. Tam vzniká společenství vlastníků jednotek (neboli SVJ).
Vy se jako jeden z majitelů stáváte automaticky členem a k tomu se pojí povinnosti. Zaprvé musíte SVJ přispívat do fondu určeného na opravy a údržbu nemovitosti, jejího technického zařízení, rozvodů apod. Zadruhé se musíte účastnit shromáždění, kde se rozhoduje o rozpočtu a dalších otázkách, které se nemovitosti týkají.
Byť na to spousta lidí nerada myslí, je lepší si nemovitost v osobním vlastnictví pojistit závětí či jinou listinou pro případ předčasné smrti nebo ztráty svéprávnosti. Bez toho spadne do dědického řízení, které se může protáhnout a zkomplikovat.
Podílové vlastnictví
Vznikne, když jsou v katastru v kolonce majitele zapsány 2 nebo více osob. Najdete tam i podíl, který majitelé na nemovitosti vlastní: jeden může vlastnit např. jen 1/3 a další 2/3.
Podílové vlastnictví umožňuje investici do nemovitosti i těm, kteří by si ji jinak nemohli dovolit. Zaprvé tím vlastníte poměrnou část nemovitosti a zadruhé získáváte i podíl na hospodaření budovy.
Je ale potřeba, aby spoluvlastníci měli jasnou společnou představu o tom, co chtějí. Na pronájmu, prodeji, ručení nemovitostí a dalších podstatných rozhodnutích se totiž musí všichni shodnout. Čím menší podíl máte, tím menší šance, že nakonec bude po vašem. Proto se v praxi (zvlášť u soukromých osob) stává, že tento druh vlastnictví vede k neshodám a nepříjemnostem.
Společné jmění manželů
Specifický druh podílového vlastnictví zakotvený v zákoně. Vzniká pro nemovitosti získané po uzavření manželství (pokud není smluvně domluveno jinak). Oba spolumajitelé sdílejí práva i povinnosti 50:50.
Podobně jako u podílového vlastnictví je pro všechny důležité otázky nutná shoda. Jeden z manželů nemůže bez souhlasu druhého nemovitost prodat, pronajmout, zastavit ji atd. Dojde-li k úmrtí, nemovitost automaticky získá vdova či vdovec, alespoň pokud neexistuje závěť, která by rozhodla jinak.
Stinnou stránkou je, že pokud přijde rozvod, musí jeden z partnerů druhého vyplatit. V praxi na to mnohdy nejsou finance a celou nemovitost je třeba prodat a peníze rozdělit. Problémem může být i to, že nemovitost ve společném jmění manželů může zatížit exekuce jednoho z partnerů, pokud nabere dluhy.
Družstevní vlastnictví
Představte si, že nekupujete samotnou nemovitost, ale právo na podíl v družstvu, které nemovitost spravuje a poskytne vám ji k užívání. To je družstevní vlastnictví. Vzniká sepsáním smlouvy o převodu členských práv a povinností.
Jasnou výhodou je, že družstevní nemovitosti bývají výrazně levnější a že jejich převod je mnohem jednodušší.
Má to ale pádný důvod. Bez souhlasu družstva nemůžete nemovitost rekonstruovat, pronajímat, prodat, ručit s ní… a každé družstvo má ve svých stanovách i další pravidla. Zároveň pravidelně platíte poplatky za správu a fond oprav. Důležité otázky se probírají na pravidelných schůzích družstevníků. Na koupi družstevního bytu je také obtížné sehnat hypotéku, protože podílem v družstvu není možné ručit – museli byste ručit jiným majetkem.
Můžete také zažádat o převod družstevního bytu do osobního vlastnictví, tomu družstvo ale nemusí vyhovět. V případě, že vyhoví, počítejte s poplatkem a s tím, že se to může protáhnout i na rok. Více se o tom dozvíte v samostatném článku.
Shrnutí k vlastnictví nemovitosti
Pokud uvažujete o koupi nemovitosti, povaha jejího stávajícího vlastnictví je jedna z prvních věcí, která by vás měla zajímat. Zároveň je nutné znát svá práva i povinnosti, pokud již nemovitost vlastníte a chystáte například prodej. Proto doufáme, že vám náš přehled dal lepší představu. A pokud stále tápete, neváhejte se zeptat našich právních odborníků, s veškerými dotazy vám moc rádi pomůžeme.