Často se o nich ve světě nemovitostí mluví, ale víte, co obnáší? Informace o věcných břemenech jsou naprosto klíčové pro každého, kdo se chystá koupit nemovitost. Mohou totiž dost výrazně ovlivnit, co s ní jako vlastník můžete vůbec dělat. Pojďte se podívat, co věcné břemeno znamená, jaké existují druhy a jak byste se měli zachovat, pokud se pojí k vaší nemovitosti snů.
Co je to věcné břemeno?
Prakticky řečeno je věcné břemeno omezení vašeho vlastnického práva k nemovitosti. U nemovitosti zatížené věcným břemenem nejste v některých věcech svým vlastním pánem, protože se musíte řídit tím, co vám věcné břemeno ukládá. Váže se přímo na nemovitost, takže pokud ji prodáte nebo připadne někomu jinému, věcné břemeno přechází na něj.
Jeho právní úpravu najdete v zákoně č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku, konkrétně od §1257. Typů věcných břemen je požehnaně, ale obecně jde říct, že vám přikazují něco na pozemku dovolit (tomu se říká služebnost) nebo přímo něco udělat (tzv. reálné břemeno).
Jak si ukážeme, věcná břemena řeší některé ošemetné situace (např. pozemky bez veřejné přístupové cesty nebo provozuschopnost vodovodů a inženýrských sítí). Mohou ale také zásadně ovlivnit to, jak nemovitost můžete užívat. Pokud máte vyhlédnutou nemovitost ke koupi, věcná břemena by měla patřit mezi první věci, které si o ní vyhledáte. Jinak vám hrozí, že se dostanete do opravdu nepříjemné situace.
Kde hledat info o věcném břemenu?
Většina věcných břemen je zapsaná v listu vlastnictví dané nemovitosti, který můžete získat v katastru.
ALE POZOR NA VÝJIMKY!
Existují věcná břemena, často ještě z doby před revolucí, která v katastru zanesena nejsou. Přesto jsou dnes relevantní a je potřeba se jimi řídit. Protože takové překvápko může člověku udělat čáru přes rozpočet, doporučujeme vždy využít služeb odborníka – například u nás vám nemovitost prověříme u všech existujících zdrojů, abyste měli naprostou jistotu.
Služebnost: musíte něco dovolit
Nejběžnějším typem věcného břemena je služebnost, kdy jako majitel musíte něco povolit, strpět nebo se něčeho zdržet. Vaše nemovitost zkrátka slouží ještě někomu dalšímu, i když majitelem není. Dělí se na pozemkovou služebnost, která se váže přímo k vašemu pozemku, a osobní služebnost, kdy má k nemovitosti práva konkrétní osoba a např. její smrtí služebnost zaniká. Základní tipy definuje zákon, tak na ně pojďme mrknout:
Pozemkové služebnosti dle zákona
- Služebnost inženýrské sítě: povinnost na pozemku umožnit vedení, údržbu a opravu vodovodů, elektrických přípojek, kabelů a dalších inženýrských sítí.
- Služebnost stezky, průhonu a cesty: povinnost umožnit průchod, průhon zvířat a průjezd vozidel přes pozemek. Mají na ni právo majitelé pozemků, ke kterým nevede veřejná cesta.
- Právo na vodu: umožňuje dle domluvy používání studny na vašem pozemku.
- Služebnost okapu: pokud ze střechy svádíte dešťovou vodu na jinou nemovitost a musíte okapy udržovat.
- Opora cizí stavby: týká se např. společné údržby a oprav sdílených stěn.
- Služebnost rozlivu: majitelé pozemků s nádržemi a dalšími vodními díly musí kontrolovat rozliv na dotyčném pozemku.
Osobní služebnosti dle zákona
- Užívací právo a služebnost bytu: oprávněný může užívat část nemovitosti za podmínek daných věcným břemenem pro svoji potřebu. Vy si jako vlastník necháváte užitky, které z nemovitosti plynou, ale zároveň ji musíte udržovat v dobrém stavu.
- Právo na dožití sice není přímo v zákoně, ale je velmi častou variací práva užívání, kterou si např. starší lidé nebo prarodiče často pojišťují, že v nemovitosti mohou dožít, i když ji prodají nebo darují.
- Požívací právo: o krok dál než užívací právo. Oprávněný může nemovitost nejen využívat pro svou potřebu, ale zároveň si nechává užitky z ní – může ji například pronajímat a výdělek si nechávat nebo prodávat jablka ze zahrady. Zároveň je ale zodpovědný za udržovací náklady.
- Právo pastvy: umožňuje váš pozemek využívat k pastvě hospodářských zvířat s výjimkou drůbeže a prasat.
Reálné břemeno: musíte něco dělat
Máte-li na nemovitosti reálné břemeno, znamená to, že vám jako vlastníkovi vzniká povinnost něco aktivně vykonávat (například pravidelnou údržbu) nebo dávat (například sklizeň z vlastněného sadu v dohodnutém množství). Pokud své povinnosti nesplníte, hrozí vám za to postih.
Věcné břemeno dle listiny
Může se taky stát, že břemeno přímo nespadá do ani jedné ze zákonem vytyčených kategorií nebo jde o mix více věcných břemen najednou. To se nazývá věcné břemeno dle listiny – právě v listině (např. smlouvě) ho totiž najdete na katastru do detailu vysvětlené.
Jak věcné břemeno vzniká a zaniká?
Každé břemeno (nebo jeho zánik) musí být oficiálně zapsané na katastru. Žádosti o vklad i výmaz vás vždy vyjdou na 2 000 Kč.
Nejčastěji vzniká smlouvou mezi majitelem nemovitosti a oprávněnou osobou. Jestliže se na smlouvě neshodnou, ale oprávněná osoba má na věcné břemeno právo (např. u zmíněného pozemku bez přístupu k veřejné cestě), může ho zřídit také soud.
Když přijde na nutnou infrastrukturu a inženýrské sítě, může vznik věcného břemene přikázat i dotyčný správný orgán, a to i pokud s tím nesouhlasíte.
Dalším případem je takzvané vydržení, kdy si věcné břemeno může osoba vymoct k něčemu, v čem jste jí dlouhodobě nebránili. Pokud jste třeba lidem ze sousedního pozemku dovolili využívat vaši cestu po dobu zákonem dané několikaleté lhůty, mohou k ní získat služebnost.
Zánik je také často předmětem dohody. Zároveň věcné břemeno může splnit svůj účel (odříznutý pozemek třeba dostane svůj vlastní přístup k veřejné cestě). Nebo u osobních služebností může dojít k úmrtí oprávněné osoby. Soud také může rozhodnout, že věcné břemeno už pro vlastníka není únosné nebo za něj vyměřit náhradu. A i u zániku funguje vydržení – kdyby oprávněná osoba své právo po dobu zákonné lhůty nevyužívala, věcné břemeno je možné vymazat.
Shrnutí věcných břemen
Málokterý faktor ovlivňuje povahu nemovitosti tolik jako věcná břemena. Jestli plánujete koupi, určitě by to měla být jedna z prvních věcí, kterou hledáte v katastru (ale pamatujte, že existují i výjimky, které tam zapsané nejsou).
A jestli plánujete smlouvu o věcném břemenu uzavřít, ujistěte se, že je maximálně detailní a specifikuje povinnosti i práva všech účastněných. Nezapomeňte definovat, jak břemeno zaniká a v ideálním případě i detailně rozepište konkrétní náklady a kdo je za ně zodpovědný. Špatně ošetřená smlouva totiž umí zadělat na spoustu nepříjemností a potenciálně i soudní tahanice.
Kdybyste s tím potřebovali pomoct, určitě neváhejte kontaktovat naše právní experty. Moc rádi vám zodpoví všechny dotazy a klidně vám vyšvihnou smlouvu na míru.