Řešil to každý, kdo kdy prodával nemovitost: s realitkou, nebo bez? Prodej na vlastní triko je lákavý. Ušetříte peníze na provizi, máte vše pod kontrolou a nemusíte řešit, zda jste zvolili toho správného parťáka. Je to ale i složitý proces, který vyžaduje dost plánování, znalostí a má spoustu kroků. Proto jsme vám je sepsali, ať víte, do čeho jdete, pokud zvolíte prodej domu bez realitní kanceláře.
Proč (a kdy) zvolit prodej domu bez realitky?
Česko patří mezi velmoci realitních makléřů. V porovnání se zbytkem Evropy jich máme opravdu hodně a (když si nalijeme čistého vína) je to mimo jiné tím, že na ně nejsou zrovna vysoké požadavky. Proto může být těžké se zorientovat v tom, komu důvěřovat – kdo oboru opravdu rozumí a udělá pro vás maximum.
Zároveň díky internetovým portálům nikdy nebylo jednodušší začít hledat kupce na vlastní pěst. Teoreticky můžete do hodiny vytvořit inzerát a začít inzerovat tisícům potenciálních zájemců. Třeba u nás to navíc máte úplně zdarma.
Proto si v některých případech opravdu můžete vystačit sami. Možná na prodej nijak nespěcháte a nevadí vám, když váš inzerát napoprvé nezaujme. Nebo prodáváte nemovitost v lokalitě, kde je po nich vysoká poptávka a kde máte zájemce téměř zaručené.
Jenže i v těchto případech narazíte na několik velkých ALE, které vás můžou stát mnohem víc peněz než provize realitnímu makléři. Pojďme se na ně podívat.
Proč NEzvolit prodej domu bez realitní kanceláře?
Každý prodej nemovitosti má několik částí, kterým se nevyhnete – a každá vyžaduje znalosti z jiného oboru, od samotného realitního trhu po daňové a právní záležitosti. Ve chvíli, kdy dojde na vyjednávání, jsou navíc potřeba pevné nervy, trpělivost a umění jednat s lidmi a stát si za svým, což není pro každého.
Jestli tyto znalosti a schopnosti nemáte, zbytečně riskujete, že přijdete o čas nebo možný zisk, který se může vyšplhat do statisíců. V případě, že chcete zisk maximalizovat, s prodejem spěcháte nebo ho komplikují jiné faktory (například složité spoluvlastnictví nebo právní vady na nemovitosti), je určitě lepší kontaktovat spolehlivého makléře.
Jdu do prodeje bez realitní kanceláře. Co teď?
Pokud do prodeje přece jen chcete jít na vlastní pěst, doporučujeme si nejprve udělat časovou inventuru. Zjistit, co všechno budete muset zařídit, kolik času vám to zabere a kolik tento čas dělá, když ho převedete na peníze. Abyste si mohli udělat představu, sepsali jsme vám přehled základních povinností, které vás čekají:
1. Dát do kupy dokumentaci
Papíry na prvním místě. Proto než vůbec začnete inzerovat, ujistěte se, že máte po ruce:
- aktuální výpis z katastru (neboli list vlastnictví či eLVéčko)
- kupní či darovací smlouvu nebo rozhodnutí o dědictví (zkrátka dokument o tom, jak jste k nemovitosti přišli)
- průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)
- katastrální mapu + projektovou dokumentaci (u domů a pozemků)
- evidenční list záloh za služby a vyúčtování za předchozí rok (může poskytnout BD či SVJ)
- nájemní smlouvu (pokud nemovitost pronajímáte)
2. Ošetřit právní vady
Dokumentaci důkladně projeďte. Často v ní totiž najdete problémy, které je před prodejem nutné napravit, jinak ho můžou překazit. Může jít například o věcná břemena, zástavní a předkupní právo, podílové spoluvlastnictví nebo třeba exekuci.
Zkontrolujte i katastrální mapu. Ověřte si, že reálná hranice pozemku odpovídá nebo že například příjezdová cesta nevede přes pozemek souseda.
Zároveň dejte pozor, že je všechno správně zkolaudované a že nemáte na pozemku načerno postavenou garáž nebo jinou stavbu – klidně od předchozího majitele. Stává se to poměrně často a může to být velký problém, kvůli kterému zájemcům banka neschválí hypotéku.
3. Nepodcenit odhad ceny
Povinnost, se kterou každý počítá, ale která je složitější, než se zdá. Pokud přestřelíte, inzerát vám bude na webu viset věčnost. Pokud podstřelíte, přijdete o statisíce nebo paradoxně odradíte vážné zájemce, protože nebudete působit důvěryhodně.
Kde tedy začít? První instinkt je ověřit inzeráty podobných nemovitostí ve vaší lokalitě. Jenže i to je zrádné. Inzerovaná cena totiž málokdy odpovídá té reálné prodejní. Lepší představu pomohou udělat cenové mapy nebo online kalkulačky. Jenže cena záleží i na aktuálním technickém stavu a dalších faktorech a existují zájemci, kteří jsou připraveni se na to odvolat a z neznalých prodejců vylákat slevu.
Proto, pokud se na trhu neorientujete, doporučujeme pro správný odhad ceny využít služeb odborníka. Přeci jen může jít o vysoké částky.
4. Zařídit propagaci
První dojem je klíčový, takže váš inzerát by měl stát za to. Základem jsou dobré fotografie s citem pro silné stránky vaší nemovitosti. Jestli je děláte sami, určitě předtím ukliďte a odstraňte vše, co by mohlo zájemce odradit.
Pokud s focením zkušenosti nemáte, vyplatí se oslovit profesionálního fotografa a za zvážení stojí i profesionální služby home stagingu. Drobné úpravy a správné nasvícení interiéru totiž umí udělat velký rozdíl. Šanci zaujmout zájemce zvýší i videoprohlídky a u pozemků třeba vizualizace, co je na něm možné postavit.
Samotný inzerát musí být kompletní. Nevynechejte dispozici, výměru, vlastnictví, stav, vybavení, typ vytápění… prostě vše, co by při koupi zajímalo i vás. Povinností je také uvést PENB a pokud ho nemáte, musíte uvést nejnižší třídu G. Hlavně nic klíčového neskrývejte, jinak vás to může později doběhnout.
Co se hotového inzerátu týče, dejte ho na nejznámější realitní servery, například u nás máte zveřejnění úplně zdarma. Rozhodně využijte i své okolí, inzerát dejte na sociální sítě a poproste přátele, zda by ho nemohli sdílet dál.
Pokud chcete, abyste byli zájemcům na očích neustále, zvažte i placenou propagaci formou topování na realitních serverech. To v daný den posune váš inzerát nad všechny ostatní, takže vaše nemovitost nezapadne.
5. Zorganizovat prohlídky
Jakmile inzerát visí, buďte na značkách. Mějte u sebe telefon a udělejte si čas na prohlídky v přátelských termínech, ideálně i o víkendech.
Doporučujeme před každou prohlídkou pečlivě uklidit, doladit drobné detaily a třeba i někam zavřít mazlíčky (pro případ, že zájemce není milovník zvířat). Právě jeho emoce totiž u prohlídky hrají klíčovou roli. Proto nepodceňujte ani takové detaily jako je příjemná vůně, pořádek a minimum rušivých prvků.
Během prohlídky mějte připraveny všechny informace o nemovitosti a odpovědi na otázky, které by vážní zájemci mohli mít. Buďte vstřícní a upřímní. Určitě také upozorněte na silné stránky nemovitosti, ale netlačte přehnaně na pilu a nic nezatajujte.
6. Zvolit kupce, zařídit rezervační smlouvu
U vážných zájemců zjistěte, jak mají zajištěné financování. Ideální je pro vás ten, kdo může kupní cenu složit rovnou nebo má předschválenou hypotéku. Pokud se takový najde, nebojte se ho nenásilně pobídnout k rezervaci – málokdy se k tomu zájemce odhodlá sám.
Rezervační smlouvu mějte připravenou. Pojistěte si ji rozumnou zálohou a jasně definovanou sankcí pro případ, že by si kupující nákup rozmyslel. Podmínky ale nastavte citlivě – je potřeba najít zlatou střední cestu, kdy budete mít klid v duši, ale zájemce nevyplašíte.
7. Vyřešit smlouvy, úschovu a převod
Stejně dobře jako rezervační smlouvu mějte ošetřenou i kupní smlouvu. Rozhodně nedoporučujeme sázet na vzory smluv stažené z internetu. Každý prodej je něčím unikátní a ve smlouvě je třeba zohlednit veškeré detaily, jinak si zaděláte na potíže. Proto rozhodně doporučujeme využít služeb profesionálního advokáta.
Podobně řešte i úschovu peněz. V praxi jde o to, že při podepsání smlouvy nedá kupující peníze přímo vám, ale do úschovy bance, advokátovi nebo notáři. Tam počkají, dokud se v katastru nepřevede vlastnické právo k nemovitosti na nového majitele. Teprve pak přijdou peníze vám. Jde o standardní proces, který kupujícího chrání pro případ, že s převodem nastanou komplikace.
Na vás bude také samotné vložení návrhu na vklad do katastru. Dejte si záležet, abyste formulář vyplnili bezchybně a nic nevynechali, jinak se proces zbytečně protáhne. Připravte si k němu také kupní smlouvu a poplatek 2 000 Kč.
Pak už zbývají poslední detaily, jako vytvoření předávacího protokolu, přepis smluv na energie apod.
Celý proces je docela komplexní, vyžaduje z vaší strany velkou preciznost a případné chyby se mohou dost prodražit. Pokud si tedy nejste jistí, rozhodně se nebojte využít služeb odborníků.
8. Nezapomenout na daně
Prodejem nemovitosti klasicky vzniká povinnost zaplatit daň z příjmu. Existují ale i možnosti, jak se jí vyhnout. Detailně jsme se tomu věnovali v samostatném článku, tak mrkněte, ať máte jasno. Pokud už nevlastníte žádnou další nemovitost, nezapomeňte se také do 31. ledna následujícího roku odhlásit z daně z nemovitých věcí, jinak po vás stát bude platbu i nadále požadovat.
Prodej domu bez realitní kanceláře: ano, nebo ne?
Jasná odpověď není. Závisí na vaší situaci a schopnostech. Každopádně jde o dlouhý proces, který vyžaduje pečlivou přípravu a čas. V některých jeho částech si můžete být jistí, v jiných můžete tápat. Snad jsme vám pomohli udělat si lepší představu o tom, co prodej obnáší.
Hlavně pamatujte, pokud do toho jdete sami, rádi vám pomůžeme klidně jen s focením nebo právními záležitostmi. A pokud jste zjistili, že prodej domu bez realitky není pro vás, a chcete to někomu svěřit, rádi se o všechno postaráme za vás. Tak jako tak vám přejeme hodně štěstí!