Prodej družstevního bytu se řídí jinými pravidly než u osobního vlastnictví. Koneckonců totiž neprodáváte nemovitost jako takovou, ale jen svoje členská práva a povinnosti v bytovém družstvu – tomu se říká družstevní podíl. Proto vám poradíme, jak se na to správně připravit, co je to anuita bytu a kdy se vyplatí uvažovat o převodu do osobního vlastnictví.
Co vůbec znamená družstevní byt?
Jak napovídá název, družstevní byt nevlastníte vy, ale bytové družstvo, které je zapsané jako vlastník i v katastru nemovitostí. Vy v tomto družstvu jen vlastníte svůj podíl, který vám dává nájemní právo byt využívat.
Neznamená to ale, že s ním můžete nakládat, jak se vám zlíbí – u mnoha věcí potřebujete souhlas družstva. Bez něj ho nemůžete třeba volně pronajímat ani výrazně přestavovat. Zároveň ho nelze prodat jako běžnou nemovitost. Namísto prodeje musíte přepsat družstevní podíl na nového člena.
Jak připravit prodej družstevního bytu?
První věc, než vůbec začnete shánět zájemce, je navštívit bytové družstvo a informovat ho, že chcete svůj podíl prodat. Od představenstva si zjistěte, jaké konkrétní podmínky pro převod platí.
Některá družstva mohou mít ve svých stanovách např. předkupní právo. V takovém případě musíte družstvu nejprve oficiálně nabídnout, že si váš podíl může koupit. Až pokud družstvo do stanovené lhůty neprojeví zájem, můžete hledat kupujícího jinde. Je taky možné, že při hledání nového člena družstva existují nějaká omezení. Některá družstva např. neumožňují členství cizincům bez trvalého pobytu nebo právnickým osobám.
Zároveň si od nich vyžádejte tyto dokumenty:
- potvrzení o členství v družstvu a evidenční list
- potvrzení o tom, že družstvu nic nedlužíte
- potvrzení o anuitě (což je úvěr, který splácí družstvo, a na kterém se jako člen podílíte)
Jak se převádí družstevní podíl?
Samotný převod stvrdíte podpisem smlouvy o převodu členských práv a povinností. Ta by měla obsahovat údaje prodávajícího i kupujícího i předmět převodu, kupní cenu a ověřené podpisy. Je samozřejmě klíčové mít smlouvu v pořádku, takže pokud si nejste jistí v kramflecích, rádi vám s ní poradí náš tým zkušených makléřů.
Smlouvu pak doručíte na družstvo, které by ji mělo schválit, pokud jste neporušili výše zmíněná omezení ve stanovách. Možná budete muset zaplatit převodní poplatek, který má každé družstvo jiný – počítejte s výší od 2 000 až po víc než 10 000 Kč. Jakmile k tomu dojde, převod je dokončený. Zápis do katastru se družstevních bytů netýká.
Jak stanovit cenu družstevního bytu?
Vzhledem ke specifickým vlastnostem družstevního bytu po něm bývá i menší poptávka – a to samozřejmě znamená i nižší cenu. Počítejte, že ho budete muset prodat cca o 10–30 % levněji než u bytu v osobním vlastnictví.
Jedním z důvodů jsou omezené možnosti a povinnosti, které se s družstevním bytem pojí. Zároveň je taky těžší družstevní byt financovat – ve většině případů si na něj totiž nemůžete vzít hypotéku. A kupující si k prodejní ceně vždy připočítá i případnou nesplacenou anuitu. Co to znamená?
Anuita bytu. Co to je a proč na ní záleží?
Představte si, že si družstvo vezme úvěr třeba na výstavbu nebo rekonstrukci a splácí ho každý měsíc. Každý člen družstva se na těchto splátkách podílí, včetně vás. A pokud svůj podíl v družstvu prodáte, přechází tyto splátky na kupujícího. Anuita je součet těchto budoucích splátek, které na kupujícího převedete.
Pokud máte nesplacenou anuitu, zájemci si její výši přičtou ke kupní ceně bytu. Znamená to, že pokud za byt chcete 5 milionů Kč a váže se k němu anuita ve výši 500 000 Kč, kupující fakticky zaplatí 5,5 milionu. Díky tomu jsou byty se splacenou anuitou samozřejmě atraktivnější a vy za ně jako prodejce můžete získat víc.
Pokud vám ale družstvo potvrdí, že plánuje byt převést do osobního vlastnictví (např. do roka), můžete díky tomu cenu navýšit. S tímto potvrzením totiž může kupující získat předhypoteční úvěr.
Převod do osobního vlastnictví aneb jak navýšit prodejní cenu
Jestli chcete získat za družstevní byt víc peněz, je tu teoreticky jedna možnost. Zkuste si od družstva vyžádat potvrzení, že budete moct byt převést do osobního vlastnictví – ideálně za konkrétní dobu (např. do roka a do dne).
Proč? Výrazně se tím zvýší šance, že zájemce na byt získá předhypoteční úvěr. A protože naprostá většina zájemců kupuje byt právě na hypotéku, zvýšíte tím počet potenciálních kupců. Větší poptávka = vyšší cena.
Než můžete byt převést do osobního vlastnictví, musíte mít splacenou anuitu i další případné dluhy vůči družstvu. Ani tak ale na převedení nemáte jistý nárok. Rozhodnutí závisí čistě na tom, zda získáte souhlas na členské schůzi bytového družstva.
Doba samotného převodu se pak různí – od několika měsíců až po 1 rok. Záleží čistě na dobré vůli a efektivitě družstva. Po uzavření smlouvy o převodu vlastnického práva musí nový majitel podat návrh do katastru nemovitostí se vším, co se ho týká.
Shrnutí na závěr – prodej družstevního bytu snadno
Prodej družstevního bytu má svá specifika, ale pokud se na něj dobře připravíte, nemusí být vůbec složitý. Hlavně si zjistěte stanovy a podmínky družstva, svůj úmysl byt prodat včas oznamte a pamatujte na případnou nesplacenou anuitu. Pokud chcete prodejní cenu bytu navýšit, ověřte si, zda ho můžete v rámci blízké doby převést do osobního vlastnictví. A jestli při jednání s družstvem chcete spolehlivého parťáka, nezapomeňte, že naši makléři jsou vám vždy při ruce.